歷經(jīng)了2009年的樓市瘋狂，2010年樓市迎來(lái)“最嚴(yán)厲”調(diào)控，政策之嚴(yán)、手段之多、調(diào)控之頻繁可以說(shuō)實(shí)屬罕見(jiàn)，調(diào)控從市場(chǎng)手段到行政手段幾乎覆蓋到了行業(yè)的每一方面，包括土地、稅收、信貸、貨幣和住房需求等等，這無(wú)疑使得2010年房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境急轉(zhuǎn)直下，房地產(chǎn)企業(yè)銷售受阻、融資受困、現(xiàn)金流承壓，然而，房地產(chǎn)行業(yè)一向是“強(qiáng)者恒強(qiáng)”，這使得行業(yè)加速“洗牌”。因此，在我們看來(lái)，“財(cái)富、現(xiàn)金流、周轉(zhuǎn)”成為2010年房企制勝的三大“法寶”。
　　
　　注重財(cái)富積累
　　
　　在史上最嚴(yán)調(diào)控的2010年，地產(chǎn)龍頭老大的表現(xiàn)卻依然傲人。以萬(wàn)科、中國(guó)海外為例。2010年是萬(wàn)科風(fēng)光的一年，萬(wàn)科連續(xù)第三年問(wèn)鼎全球住宅企業(yè)銷售冠軍，更以1081.6億成為國(guó)內(nèi)首家銷售金額突破1000億的房地產(chǎn)企業(yè)。年報(bào)同時(shí)顯示，歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)72.8億元，較2009年增長(zhǎng)36.65%。驕人的戰(zhàn)績(jī)似乎又一次證明了，只有它才是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)頭羊。
　　
　　而中國(guó)海外2010年銷售金額再創(chuàng)歷史新高，達(dá)667.8億港元，同比增長(zhǎng)42.2%；售出樓面面積達(dá)530萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.5%；集團(tuán)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)為126.7億港元，同比增長(zhǎng)66.6%。中國(guó)海外是港股房企中當(dāng)仁不讓的“地產(chǎn)航母”。
　　
　　以萬(wàn)科和中國(guó)海外為代表的通常都是具有良好知名度且布局全國(guó)的大型房企，它們的財(cái)富水平處于絕對(duì)的高位，并且還在不斷積累。一般來(lái)說(shuō)，這類房企財(cái)務(wù)較為穩(wěn)健，現(xiàn)金流也充沛，在市場(chǎng)策略上也不失靈活。雖然在調(diào)控初期也會(huì)陷入被動(dòng)，但更為關(guān)鍵的是，它們善于應(yīng)對(duì)，能夠化被動(dòng)為主動(dòng)，因此也避免了業(yè)績(jī)的大幅下滑和財(cái)富的縮水。而對(duì)于中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，2010年顯然并不好過(guò)。
　　
　　調(diào)控重拳之下的2010年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境堪憂，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，中小房企面臨的壓力更大。銷售的滯漲、資金鏈的斷裂把不少中小房企推向了生死邊緣，一些中小企業(yè)將被大型房企從項(xiàng)目開(kāi)始逐漸蠶食，直至被并購(gòu)。市場(chǎng)份額正逐漸向龍頭企業(yè)集中。不同于規(guī)模大的知名房企，規(guī)模較小的地方性房企則因自身“先天不足”，在調(diào)控風(fēng)暴中面臨財(cái)富大縮水的困境。這就印證了我們的分析結(jié)果，在2010年，房企之間的財(cái)富水平差距依然巨大，并且財(cái)富水平較低的房企占大多數(shù)。
　　
　　衡量一個(gè)房企的規(guī)模大小、成功與否，財(cái)富水平可以說(shuō)是最重要的一個(gè)指標(biāo)。長(zhǎng)期以來(lái)，萬(wàn)科雄踞行業(yè)老大角色，但有更多的房企并不為我們所知；在萬(wàn)科邁入“千億俱樂(lè)部”的同時(shí)，更多的房企只能望洋興嘆。如何成為“財(cái)大氣粗”的房企，也許需要的不僅僅是時(shí)間。

    穩(wěn)住現(xiàn)金流
　　
　　在此次地產(chǎn)價(jià)值榜的分析中，我們看到只要涉及現(xiàn)金流的考量，那些乍一眼“看上去很美”的房企財(cái)務(wù)報(bào)表馬上“原形畢露”，雖說(shuō)“不缺錢(qián)”一直被房企掛在嘴邊，但上市房企年度財(cái)務(wù)報(bào)告中大規(guī)模為負(fù)的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額無(wú)時(shí)無(wú)刻不在提醒我們：房企必須警惕，現(xiàn)金流的惡化帶來(lái)的不僅僅是經(jīng)營(yíng)擴(kuò)張上的障礙，更是給未來(lái)收入是否可持續(xù)帶來(lái)問(wèn)號(hào)。
　　
　　Wind數(shù)據(jù)顯示，證監(jiān)會(huì)行業(yè)分類下129家上市房企披露的2010年年報(bào)顯示，2010年末經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)的上市房企占到了60.4%，129家上市房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額總計(jì)為-894億余元，平均現(xiàn)金流凈額為-6.93億元，都較2009年下降了約250%。
　　
　　而此次價(jià)值榜評(píng)選的入圍企業(yè)中，72%的A股上市房企和40.7%的港股上市房企年末經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為負(fù)。而在TOP10A股中和TOP10港股中超過(guò)半數(shù)的企業(yè)現(xiàn)金流凈額不同程度為負(fù)。
　　
　　當(dāng)我們比較經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額/收入這個(gè)指標(biāo)的時(shí)候，我們發(fā)現(xiàn)絕大多數(shù)A股房企和港股房企的現(xiàn)金流凈額與收入比都為負(fù)值且有非常顯著的惡化趨勢(shì)，在A股TOP10和港股TOP10中分別有70%和35%的企業(yè)該指標(biāo)為負(fù)，這說(shuō)明了企業(yè)的收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上現(xiàn)金流的支出，也同時(shí)反映了企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，獲得的收入并不與其現(xiàn)金流匹配且房企的整體收益質(zhì)量很差。
　　
　　同時(shí)，值得注意的是，在此次價(jià)值榜入圍企業(yè)中，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流顯著高于整體平均水平的房企都在成長(zhǎng)價(jià)值和財(cái)務(wù)價(jià)值上有所建樹(shù)，甚至成為了綜合價(jià)值榜上的“黑馬”。
　　
　　提高周轉(zhuǎn)率
　　
　　Wind數(shù)據(jù)顯示，證監(jiān)會(huì)行業(yè)分類下129家上市房企披露的2010年年報(bào)顯示當(dāng)年年末存貨總量達(dá)10590億元，同比增長(zhǎng)41％，創(chuàng)近幾年來(lái)新高，有100家房企的存貨出現(xiàn)不同程度的增長(zhǎng)，而2010年129家房企存貨平均周轉(zhuǎn)率較2009年下降了4%。以“招保萬(wàn)金”為例，金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)存貨分別同比增長(zhǎng)12.1％、27％；萬(wàn)科增長(zhǎng)48％。
　　
　　從我們此次價(jià)值榜入圍企業(yè)和TOP10企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)水平來(lái)看，入圍企業(yè)2010年庫(kù)存水平比2009年提高了44%，而高存貨的背后是庫(kù)存周轉(zhuǎn)率明顯放緩，2010年平均庫(kù)存周轉(zhuǎn)率比2009年降低了近5.2%，但值得注意的是此次地產(chǎn)價(jià)值榜中TOP10的存貨周轉(zhuǎn)率高出入圍企業(yè)存貨水平15%左右。
　　
　　除了庫(kù)存周轉(zhuǎn)率外，證監(jiān)會(huì)行業(yè)分類下的129家上市房企的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也分別較2009年下降了3%和7%，這說(shuō)明，A股上市房企受外部環(huán)境影響周轉(zhuǎn)能力明顯下降。而在我們此次價(jià)值榜觀測(cè)中的上市房企總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)和流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率來(lái)看，入圍房企的整體水平也都較為平均，TOP10企業(yè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別高出非TOP1010.3%和10.5%左右。
　　
　　相比此次入圍的A股房企，港股入圍房企在總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率以及存貨周轉(zhuǎn)率上的平均水平都要稍高于A股。但總體來(lái)看，A股和港股入圍房企的周轉(zhuǎn)能力皆受到樓市調(diào)控重創(chuàng)，整體差別不大。
　　
　　存貨的快速上升對(duì)房企的資金鏈無(wú)疑是一大打擊，尤其是在如今限購(gòu)令的大背景下，庫(kù)存積壓超過(guò)三個(gè)月，房企的資金鏈將面臨斷裂的危險(xiǎn)。房企必須提高“去庫(kù)存化”能力。由此來(lái)看，房企需要直面的不僅僅是降價(jià)促銷盤(pán)活資金，更需要考慮在樓市“黑暗期”如何調(diào)整和轉(zhuǎn)變自身的營(yíng)銷模式提升變現(xiàn)能力。
　　
　　總結(jié)
　　
　　在樓市調(diào)控趨于常態(tài)之下，房地產(chǎn)企業(yè)勢(shì)必尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，伴隨著的必然是房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道的多元化、開(kāi)發(fā)方式的多樣化以及開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的分散化。但不管房企以何種方式發(fā)展，財(cái)富的積累、現(xiàn)金流的盤(pán)活以及周轉(zhuǎn)率的提高將是永不改變的主題。